隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，物業(yè)管理作為其在消費(fèi)領(lǐng)域延續(xù)而壯大起來(lái)的新興行業(yè)，在現(xiàn)代社會(huì)中扮演的角色也越來(lái)越重要。隨著城市各類(lèi)住宅地產(chǎn)物業(yè)管理覆蓋面的加大，更多的企事業(yè)單位、家庭和個(gè)人的生活都與物業(yè)管理密不可分，物業(yè)行業(yè)已成為社會(huì)各界人士關(guān)注的焦點(diǎn)。本期《南京稅務(wù)》將重點(diǎn)介紹物業(yè)管理在稅收繳納中面臨的常見(jiàn)疑難問(wèn)題。
營(yíng)業(yè)稅“差額扣除”有限制
城郊某物業(yè)管理公司從開(kāi)發(fā)商手里承租了一棟商務(wù)樓，按每月50萬(wàn)元支付租金，然后裝修分割成不同大小的面積租給不同的商戶，每月共收取80萬(wàn)元租金。因該公司會(huì)計(jì)錯(cuò)誤地認(rèn)為其營(yíng)業(yè)收入為與物業(yè)管理有關(guān)的全部收入減去房屋租金的價(jià)款后的余額為營(yíng)業(yè)收入，按照30萬(wàn)元作為營(yíng)業(yè)計(jì)稅依據(jù)繳納了營(yíng)業(yè)稅。稅務(wù)人員在得知情況后及時(shí)告知其關(guān)于物業(yè)公司差額納稅的規(guī)定，并要求其就該項(xiàng)業(yè)務(wù)補(bǔ)繳營(yíng)業(yè)稅。
稅務(wù)人員解釋?zhuān)鶕?jù)《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)業(yè)稅若干政策問(wèn)題的通知》（財(cái)稅[2003]16號(hào)）第三條第十九項(xiàng)的規(guī)定，從事物業(yè)管理的單位，以與物業(yè)管理有關(guān)的全部收入減去代業(yè)主支付的水、電、燃?xì)庖约按凶庹咧Ц兜乃?、電、燃?xì)?、房屋租金的價(jià)款后的余額為營(yíng)業(yè)額。稅務(wù)人員指出，這里的代收水、電、燃?xì)狻⒎课葑饨鹦袨槭侵附y(tǒng)一收取，統(tǒng)一支付給收費(fèi)單位的一種代收代繳行為，實(shí)際上屬于營(yíng)業(yè)稅“服務(wù)業(yè)”稅目中的“代理”業(yè)務(wù)，不計(jì)征營(yíng)業(yè)稅，僅就其從中收取的手續(xù)費(fèi)征收營(yíng)業(yè)稅，因此，該項(xiàng)代收費(fèi)用可以按實(shí)際發(fā)生額從取得的總收入中扣除。而案例中該物業(yè)公司從開(kāi)發(fā)商手中承租房產(chǎn)，再轉(zhuǎn)租給其他商戶，屬于營(yíng)業(yè)稅“服務(wù)業(yè)”科目中的“租賃”業(yè)務(wù)，應(yīng)按照“租賃業(yè)”稅目全額計(jì)征營(yíng)業(yè)稅。通過(guò)稅務(wù)人員的輔導(dǎo)，該物業(yè)公司最后補(bǔ)繳了營(yíng)業(yè)稅及其附加共計(jì)28000元。
稅務(wù)人員提醒納稅人，物業(yè)管理單位不是所有的業(yè)務(wù)收入都可以差額納稅，應(yīng)區(qū)分不同種類(lèi)業(yè)務(wù)收入，按營(yíng)業(yè)稅相應(yīng)適用稅目稅率計(jì)算繳納營(yíng)業(yè)稅。
“服務(wù)外包”應(yīng)全額繳稅
近日，南京某家大型物業(yè)服務(wù)企業(yè)的財(cái)務(wù)人員李小姐到地稅機(jī)關(guān)咨詢稅收政策，原來(lái)該企業(yè)由于負(fù)責(zé)的物業(yè)小區(qū)較多，現(xiàn)有工作人員無(wú)法滿足物業(yè)服務(wù)的人員需要，準(zhǔn)備將部分小區(qū)的保潔衛(wèi)生等工作分包給其他專(zhuān)業(yè)的保潔公司完成，并從收取的物業(yè)管理費(fèi)中支付部分款項(xiàng)給其他專(zhuān)業(yè)保潔公司。那么物業(yè)公司能否按照扣除這一費(fèi)用后的余額差額繳納營(yíng)業(yè)稅呢？
稅務(wù)機(jī)關(guān)解釋說(shuō)：根據(jù)《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)業(yè)稅若干政策問(wèn)題的通知》（財(cái)稅[2003]16號(hào)）第三條第十九項(xiàng)的規(guī)定，從事物業(yè)管理的單位，以與物業(yè)管理有關(guān)的全部收入減去代業(yè)主支付的水、電、燃?xì)庖约按凶庹咧Ц兜乃㈦?、燃?xì)?、房屋租金的價(jià)款后的余額為營(yíng)業(yè)額。
因此，物業(yè)服務(wù)企業(yè)外包保潔業(yè)務(wù)，由于不屬于上述文件規(guī)定的扣除項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)按照取得的物業(yè)費(fèi)收入全額繳納營(yíng)業(yè)稅，不得扣除支付給其他保潔公司的費(fèi)用。
繳納社保才能減免稅
南京某物業(yè)公司近期新招募了一些退伍士兵做高檔住宅區(qū)的保安，根據(jù)國(guó)家鼓勵(lì)和推動(dòng)就業(yè)出臺(tái)的多項(xiàng)促進(jìn)就業(yè)的優(yōu)惠政策,企業(yè)吸納的退役士兵，按規(guī)定繳納社保、到稅務(wù)局辦理相關(guān)備案手續(xù)后可享受稅收減免。該公司涉及職工繳納基本醫(yī)療保險(xiǎn)和基本養(yǎng)老保險(xiǎn)，這兩塊保險(xiǎn)繳費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)到底怎么算，又有什么區(qū)別呢？小李來(lái)到轄區(qū)地稅機(jī)關(guān)咨詢最新的社保費(fèi)繳費(fèi)政策，稅政法規(guī)科的小陳熱情接待了他，并詳細(xì)地介紹了目前社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)的相關(guān)政策。
稅務(wù)人員解釋?zhuān)?ldquo;基本養(yǎng)老保險(xiǎn)根據(jù)寧政發(fā)[2009]193號(hào)《南京市企業(yè)職工基本養(yǎng)老保險(xiǎn)市級(jí)統(tǒng)籌實(shí)施意見(jiàn)》，市本級(jí)用人單位繳費(fèi)比例從2011年1月1日起調(diào)整為20%，根據(jù)江蘇省人民政府令第36號(hào)《江蘇省企業(yè)職工基本養(yǎng)老保險(xiǎn)規(guī)定》，參保人員按照本人繳費(fèi)工資的8%繳費(fèi)，由用人單位代扣代繳。而基本醫(yī)療保險(xiǎn)與基本養(yǎng)老保險(xiǎn)相似但費(fèi)率有所差別，單位繳費(fèi)比例為9%，職工個(gè)人繳費(fèi)比例為2%。所以對(duì)于小李所在的物業(yè)公司，在計(jì)算基本養(yǎng)老保險(xiǎn)和醫(yī)療保險(xiǎn)時(shí)要注意區(qū)分。”小李聽(tīng)完豁然開(kāi)朗，“過(guò)去一直沒(méi)弄明白社保費(fèi)的數(shù)字是怎么算出來(lái)的，這下全明白了，我們將按照規(guī)定足額繳納社保費(fèi)，并辦理稅收減免手續(xù)。”
裝稅控機(jī)可抵免稅款
南京某樓盤(pán)近期為小區(qū)廣大業(yè)主辦理了交房手續(xù)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的會(huì)計(jì)老王來(lái)到地稅窗口購(gòu)買(mǎi)地稅機(jī)打發(fā)票，為向小區(qū)業(yè)主收取物業(yè)費(fèi)做準(zhǔn)備，窗口工作人員很快辦理完成并將發(fā)票遞給老王，老王疑惑地問(wèn)工作人員是不是忘記收錢(qián)了？工作人員微笑著向他做了解釋。
“根據(jù)《關(guān)于發(fā)布取消和免征部分行政事業(yè)性收費(fèi)的通知》（財(cái)綜[2012]97號(hào)）的規(guī)定，自2013年1月1日起，稅務(wù)免征發(fā)票工本費(fèi)（包括普通發(fā)票工本費(fèi)和增值稅專(zhuān)用發(fā)票工本費(fèi)），因此，你們購(gòu)買(mǎi)發(fā)票不用再像過(guò)去一樣支付工本費(fèi)了。”老王聽(tīng)了后高興地說(shuō)，“像我們這樣的大樓盤(pán)，一個(gè)月要開(kāi)上萬(wàn)份發(fā)票，現(xiàn)在不用交工本費(fèi)了，可以節(jié)約大量的成本了，看來(lái)我這個(gè)老會(huì)計(jì)也要不斷關(guān)注國(guó)家好的稅收政策?。?rdquo;
稅務(wù)人員還特別提醒老王，目前購(gòu)置稅控收款機(jī)還有優(yōu)惠政策，根據(jù)《江蘇省地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)〈關(guān)于推廣應(yīng)用網(wǎng)絡(luò)稅控收款機(jī)的實(shí)施意見(jiàn)〉的通知》（蘇地稅函[2012]年309號(hào)）的規(guī)定，納稅人購(gòu)置網(wǎng)絡(luò)稅控收款機(jī)的費(fèi)用，可以在申報(bào)繳納稅款時(shí)享受營(yíng)業(yè)稅全額抵免。
“財(cái)政補(bǔ)貼”免稅有講究
近日，某物業(yè)管理公司的財(cái)務(wù)人員徐先生到地稅機(jī)關(guān)咨詢稅收政策，該企業(yè)由于招用大量的失業(yè)人員，取得了政府部門(mén)給予的“用工補(bǔ)貼”，問(wèn)地稅機(jī)關(guān)“用工補(bǔ)貼”能否減免企業(yè)所得稅？
轄區(qū)地方稅務(wù)局的稅務(wù)人員結(jié)合物業(yè)企業(yè)的實(shí)際情況，對(duì)相關(guān)稅收政策進(jìn)行了講解。根據(jù)《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于專(zhuān)項(xiàng)用途財(cái)政性資金企業(yè)所得稅處理問(wèn)題的通知》（財(cái)稅[2011]70號(hào)）第一條的規(guī)定，企業(yè)從縣級(jí)以上各級(jí)人民政府財(cái)政部門(mén)及其他部門(mén)取得的應(yīng)計(jì)入收入總額的財(cái)政性資金，凡同時(shí)符合以下條件的，可以作為不征稅收入，在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)從收入總額中減除：（一）企業(yè)能夠提供規(guī)定資金專(zhuān)項(xiàng)用途的資金撥付文件；
（二）財(cái)政部門(mén)或其他撥付資金的政府部門(mén)對(duì)該資金有專(zhuān)門(mén)的資金管理辦法或具體管理要求；
（三）企業(yè)對(duì)該資金以及以該資金發(fā)生的支出單獨(dú)進(jìn)行核算。
因此，若物業(yè)服務(wù)企業(yè)取得的“用工補(bǔ)貼”等財(cái)政性資金，同時(shí)符合上述條件的，可以作為不征稅收入，在計(jì)算企業(yè)所得稅應(yīng)納稅所得額時(shí)從收入總額中減除；否則，應(yīng)當(dāng)依法計(jì)算繳納企業(yè)所得稅。